Ação Renovatória de Locação

A Ação Renovatória de Locação é especialmente importante para lojistas e franqueados. Através dela, é possível proteger o fundo de comércio e evitar custos com ‘luvas’ e mudança. Apresenta-se então suas principais condicionantes e como é definido o valor do aluguel.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91) rege os direitos e deveres do inquilino no Brasil. Trata também sobre a renovação contratual e para a garantia deste direito, existe a ação Renovatória de Locação. Portanto, apresenta-se a seguir as principais condicionantes para ingressar com a ação junto a um Advogado.

Apenas lembrando que numa relação contratual de aluguel, o Locador é quem dispõe do imóvel, geralmente o proprietário. E o Locatário é o inquilino, quem paga o aluguel.

Das Condições

Inicialmente, a ação se aplica para ocupações não residenciais, como comércio, indústria e sociedades civis com fim lucrativo.

Para imóveis comerciais, é de interesse dos lojistas ou franqueados preservarem o fundo de comércio desenvolvido por seu negócio no imóvel. Seja para loja de rua ou em Shopping Center. Afinal, a qualidade do ponto comercial é decorrente de investimentos ao longo do tempo, como marketing e fidelização dos clientes.

Para imóveis industriais, é de interesse das empresas evitar custos como a desinstalação e reinstalação de máquinas e equipamentos. Isto quando é possível tal operação e não irá reduzir o bem ao valor residual.

Além disso, é exclusivo para pessoas jurídicas com contrato de locação formalizado por escrito. Além de ter ocupado o imóvel por um prazo mínimo ininterrupto de 5 anos. E ainda estar no mesmo ramo pelo prazo mínimo ininterrupto de 3 anos. Trata-se de regra geral, sem detalhar jurisprudências quanto ao uso ‘ininterrupto’.

Ademais, é de suma importância respeitar o prazo legal para ingresso do processo. Máximo de 1 (um) ano e mínimo de 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato vigente.

Por exemplo, um contrato de locação de imóvel celebrado em 20/08/2018 e válido por 5 anos ou 60 meses. Portanto, com término em 19/08/2023. O prazo para entrar com a Ação Renovatória de Locação será entre o dia 19/08/2022, 1 (um) ano antes do término do contrato; até o dia limite de 19/02/2023, 6 (seis) meses antes do término do contrato.

Passado o prazo, há a decadência do direito de ingresso da ação, expondo o Locatário a riscos e prejuízos em seu negócio.

O Valor do Aluguel

Para entrar com a ação, as partes devem propor um valor de aluguel que lhes parece justo.

Porém, sugere-se propor um valor ponderado e estratégico. Afinal, um valor muito distante do mercado imobiliário pode impossibilitar a sustentação. Por outro lado, se o Locatário demonstrar disposição para pagar acima do avaliado pelo Perito, é possível o juiz estipular o valor proposto. E vice versa para o Locador.

Portanto, recomenda-se usar parâmetros do mercado imobiliário para fundamentar a decisão e a proposta. Por isso, indica-se a contratação de um Laudo de Avaliação de Imóvel para instrução da ação. Desde que esteja em conformidade com as normas técnicas vigentes.

A Perícia e o Assistente Técnico judicial

Quando necessário, o Juiz poderá nomear um Perito para avaliar o imóvel. Assim, visa apoiar seu julgamento sobre o novo valor do contrato.

Ressalta-se que a nomeação do Perito não minimiza a importância do Laudo para instrução da ação. Tendo em vista que fundamentará decisões estratégicas e ajudará a influenciar a avaliação do Perito e a decisão do Juiz.

Inesperadamente, há a possibilidade da avaliação do Perito apresentar distorções. O Laudo Pericial pode não estar condizente com o mercado imobiliário ou estar em desconformidade com as normas técnicas vigentes. E por fim, o resultado apresentado pode prejudicar o Locador ou o Locatário.

Então, cabe às partes defenderem suas posições. Pode-se delegar os argumentos técnicos a um Assistente Técnico com domínio em Avaliação de Imóveis.
Caso esteja em dúvida, temos 5 motivos para contratar um Assistente Técnico e 6 qualidades de um bom Assistente Técnico na hora de escolher quem contratar.

Conclusão

Ao final da discussão, o Juiz irá estipular o novo valor e é celebrado o novo contrato. Ao término deste contrato, é possível o ingresso de uma nova ação com iguais condicionantes.

Há a possibilidade do término contratual previsto na ação, ser anterior à conclusão da própria ação. Neste caso, é possível e recomendado o ingresso de uma nova Ação Renovatória de Locação, mas com diferente data base.

Enfim, se ainda ficou com alguma dúvida sobre Ação Renovatória de Locação, comente ou entre em contato conosco.

E se precisa de um Laudo de Avaliação para instrução de ação e de um Assistente Técnico, solicite um orçamento!