O que é a Avaliação de Imóvel

A Avaliação de Imóvel é necessária para diversas finalidades. Por exemplo: perícia e assistência técnica judicial, contábil, garantia em operação financeira, compra e venda, entre outras. Entenda melhor o que é a Avaliação de Imóvel e como funciona.

A avaliação de bens, de seus frutos e direitos, é a análise técnica para identificar valores, custos ou indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e data, consideradas determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes. Assim, esta definição de o que é a avaliação de bens é apresentada pela norma da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR 14653-1:2019 para a Avaliação de Bens, em Procedimentos Gerais.

Dessa forma, para facilitar o entendimento, descrevemos os principais passos da avaliação, independente da finalidade.

1. Contratação:

Seja por uma pessoa física, empresa ou por instituições financeiras. Até mesmo por Advogados que necessitam um Assistente Técnico Judicial ou na nomeação como um Perito pelo Juiz.

Enfim, destacamos a importância de compreender a finalidade da avaliação nesta etapa. E assim, definir o tipo de valor e a abordagem a serem adotados.

2. Solicitação e análise da documentação do imóvel:

O propósito inicial da documentação é localizar o imóvel e quantificar as áreas. Ou seja, em geral as áreas de terreno, das construções e das benfeitorias. Contudo, podem haver especificidades, como áreas de servidão, lindeira a córregos, com passivo ambiental ou áreas de preservação permanente (APP).

Por isso, dentre os documentos solicitados há a matrícula, cópia do IPTU e plantas arquitetônicas. Tendo em vista a finalidade, solicita-se outros documentos, como o processo judicial ou o cadastro contábil.

3. Vistoria da região, externa e interna do imóvel:

Nesta etapa, o objetivo principal é conhecer a região: acessos, locais atrativos e depreciativos. E também o padrão construtivo, melhoramentos, infraestrutura urbana, entre outros.

Depois, é preciso caracterizar as construções e benfeitorias. Por isso, analisamos ambientes internos, sistema construtivo, acabamentos, idade aparente, estado de conservação, entre outros.

No entanto, há casos de inviabilidade de acesso ao imóvel. Seja por questões de segurança estruturais ou impedimento do proprietário. Isto é, se haver justificativa e em última opção, a vistoria pode ser suprimida. Assim, adotamos uma situação paradigma, em conformidade com as normas vigentes.

Entender os procedimentos auxilia na contratação e no acompanhamento. Além de melhorar a compreensão do laudo e do resultado.

4. Metodologias de cálculo:

Após a vistoria e diante da disponibilidade de dados, o avaliador define o melhor método para a finalidade. Isto posto, as normas da ABNT e de instituições como o IBAPE/SP – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo definem os requisitos das metodologias.

Assim sendo, o método preferencial, segundo as normas, é o ‘Comparativo Direto de Dados de Mercado’. Este é o método resolve a maioria dos casos. Nele, comparamos o imóvel avaliando com elementos pesquisados no mercado imobiliário local. Então, trata-se eventuais diferenças entre os imóveis para minimizar as diferenças. Assim, os tratamentos científicos mais comuns são por ‘fatores’ ou por ‘inferência estatística’.

Por fim, o cálculo passa por testes estatísticos que limitam extrapolações e validam o resultado.
Caso haja a escassez de imóveis semelhantes no mercado, há alguns métodos de apoio.

Como o ‘Evolutivo’, que avalia o terreno e a construção separadamente. Ao final, aplica-se um ‘fator de comercialização’ sobre o resultado, para ‘aderir’ ao mercado. Também está em conformidade com as normas vigentes.

E como o ‘Involutivo’, que avalia terrenos com vocação à incorporação a partir da simulação do melhor maior e melhor uso do imóvel. Através de um fluxo de caixa, inicialmente estima-se a quantidade máxima de unidades e qual o valor geral de venda. Então, desconta-se as despesas inerentes para realizar o empreendimento. Por fim, o resultado da diferença é o valor do terreno. Também está em conformidade com as normas vigentes e com as leis urbanísticas locais.

5. Pesquisa de dados de mercado:

São os dados que embasam o cálculo. Por isso, anúncios, profissionais imobiliários e proprietários são consultados por deterem estes dados.

Ainda, ressaltamos a importância da checagem de todos os dados obtidos. Uma vez que podem estar com valores defasados ou foram comercializados distantes da data de avaliação.

6. Redação do laudo:

Em seguida à pesquisa e ao cálculo, o laudo reune todas as informações da avaliação. Então, descreve-se itens como a finalidade, documentação, caracterização da região e do imóvel. Depois insere-se a metodologia, dados de mercado, cálculo, resultados e conclusões.
E novamente, o laudo deve obedecer às regras das normas para apresentação.

7. Envio do laudo com o RRT:

Atualmente abolimos o uso de qualquer documento impresso em nossos processos. Então, em nosso padrão assinamos digitalmente os laudos, com validade jurídica.

Assim sendo, em geral entregamos os arquivos em nuvem para a conclusão do trabalho. Porém, nos casos de assistência técnica judicial, o material é encaminhado aos advogados. Ao passo que, para Peritos nomeados em processos digitais, é possível protocolar diretamente a via eletrônica.

Eventualmente, a impressão pode ser contratada à parte, encaminhada a gráficas terceirizadas.
Além disso, nossos laudos acompanham o RRT – Registro de Responsabilidade Técnica no CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo. O que equivale à ART do CREA.

Desta forma, apresentamos um resumo simplificado do trabalho. Além disso, de acordo com a finalidade e a disponibilidade de dados de mercado, são necessárias etapas complementares.

Em conclusão, se ainda ficou com alguma dúvida sobre o que é a Avaliação de Imóvel, comente ou entre em contato conosco.

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