A avaliação de imóvel tombado possui detalhes legais que podem afetar o valor. Por isso, entenda o que são a TDC e a outorga onerosa e como podem impactar no resultado da avaliação.
Na avaliação de imóvel tombado, é comum pensar que há menos demanda por imóveis nesta condição. E, portanto, apresenta um valor de mercado menor. Afinal, o tombamento é rejeitado por poder limitar o uso do bem.
Mas existem instrumentos urbanísticos que podem valorizar o imóvel tombado.
Caso tenha dúvidas, veja o que é a Avaliação de Imóvel.
Logo, a importância do tombamento e os instrumentos serão apresentados em um caso real. Contudo, trata-se de uma avaliação de imóvel tombado realizada para fins particulares. Por isso, para preservar o solicitante, indica-se apenas os aspectos principais.
Então, o objeto avaliado trata de uma residência térrea no padrão construtivo fino. E mais, com idade aproximada de 50 anos e estado de conservação regular. E ainda, está localizado em São Paulo/SP, portanto segue a Lei de Zoneamento 16.402/16.
Ressalta-se que os procedimentos estão de acordo com as normas da ABNT NBR 14653 para Avaliação de Bens. Incluindo a parte 1 de Procedimentos Gerais; parte 2 de Imóveis Urbanos; e a parte 7 de Patrimônios Históricos e Artísticos.
Do Tombamento
O CONPRESP, órgão competente do tombamento em São Paulo/SP, define o tombamento como:
O termo tombamento significa um conjunto de ações técnicas, administrativas e jurídicas realizadas pelo poder público com o objetivo de preservar, através da aplicação de legislação específica, bens culturais de valor histórico, cultural, arquitetônico, ambiental e também de valor afetivo para a população, impedindo que venham a ser demolidos, destruídos, mutilados ou descaracterizados.
E no caso avaliado, o proprietário foi quem solicitou o tombamento pelo destaque na arquitetura da cidade. Então, a resolução incluiu a preservação de todas os elementos arquitetônicos e construtivos externos e internos. E mais, pequenas adaptações poderão ser permitidas pelo órgão regulador, desde que não mude o conceito do projeto original.
Por isso na prática, limita o uso do bem e da área envoltória. Uma vez que a resolução dificulta a demolição, novas construções e grandes reformas.
E pelo zoneamento, o imóvel está localizado em zona de uso mista. E tem um Coeficiente de Aproveitamento (CA) básico de 1,0 e máximo de 2,0. Mas, mesmo que a zona permita esses CAs, o tombamento se sobrepõe. O que pode impedir o aumento da área construída e o alcance do CA básico ou máximo.
Além disso, o imóvel enquadra-se em uma ZEPEC – Zona Especial de Preservação Cultural do tipo BIR – Bens Imóveis Representativos. E essa classificação permite o uso da TDC, exposto na sequência.
Do Instrumento Urbanístico – O que é a TDC
Descreve-se então o instrumento da Transferência do Direito de Construir (TDC). Este permite transferir o potencial construtivo de um imóvel tombado para outro local. Segundo a Prefeitura Municipal de São Paulo (PMSP) ilustra em resumo:
Assim sendo, a TDC se justifica na compensação municipal da recuperação ou na manutenção do bem. O que, portanto, agrega valor ao imóvel. E a PMSP destaca-se essa importância a seguir:
Para garantir a proteção aos bens de interesse histórico de São Paulo foram definidos instrumentos, dentre eles a Transferência do Direito de Construir (TDC). Tendo em vista que os imóveis tombados não podem alterar as suas características construtivas, esses ficam impossibilitados de usufruir do potencial construtivo da zona em que estão inseridos. Dessa forma, a transferência do potencial construtivo dos bens tombados garante o mesmo direito à cidade aos seus proprietários e contribui com a conservação dos imóveis de valor histórico-cultural da cidade de São Paulo.
Do Instrumento Urbanístico – Como se calcula a TDC
Já a equação de cálculo da TDC é apresentada no Plano Diretor de São Paulo, Lei nº 16.050/14, e copiada a seguir. Mais precisamente, na Seção II Do Direito de Construir do Capítulo III Dos Instrumentos de Política Urbana e de Gestão Ambiental do Plano Diretor.
Art. 125. Nos casos de transferência do direito de construir, nos quais não há a doação do imóvel cedente, previstos nos incisos do art. 124 desta lei, o potencial construtivo passível de transferência será calculado segundo a equação a seguir:
PCpt = Atc x CAbas x Fi, onde:
PCpt – potencial construtivo passível de transferência;
Atc – área do terreno cedente;
CAbas – coeficiente de aproveitamento básico do terreno cedente, vigente na data de referência;
Fi – Fator de incentivo = 1. [grifo próprio]
Ainda, no Art. 24 da Lei de Zoneamento da PMSP, há a atualização do Fator de Incentivo. Este varia de acordo com a área do terreno.
E para ilustrarmos no exemplo, arbitra-se uma Atc de 1.000m², CAbas de 1,0 e Fi de 1. O que resulta no PCpt de 1.000.
Assim sendo, o potencial construtivo passível de transferência pode ser negociada como Outorga Onerosa. Trata-se então de outro instrumento explicado a seguir.
Do Instrumento Urbanístico – Outorga Onerosa
Apresenta-se o instrumento Outorga Onerosa, que permite um imóvel atingir o CA máximo. Conforme a PMSP ilustra em resumo:
Assim sendo, a Outorga Onerosa é estimada sobre o valor unitário do ‘Cadastro de Valor de Terreno para fins de Outorga Onerosa’ da PMSP. E verifica-se que a Outorga Onerosa varia com o valor unitário do imóvel receptor.
Então seguindo com o exemplo, arbitra-se o valor de terreno para Outorga Onerosa em R$ 5.000/m². O que resulta no valor de Outorga Onerosa de R$ 5 MI.
E ainda, a Outorga Onerosa poderia ser paga direto à PMSP, quando possível por lei. Portanto, o que viabiliza a TDC é a chance de negociar um desconto entre particulares no mercado.
Por isso, para finalizar o exemplo, estima-se um desconto de 20% e resulta na TDC no valor de R$ 4 MI.
Mas no caso real do imóvel avaliado, a TDC estimada e descontada representou 27% do valor do imóvel.
Conclui-se então que o valor estimado na TDC pode agregar valor significativo na avaliação do imóvel tombado.
Assim, se precisa de um Avaliação de Imóvel Tombado, solicite um orçamento!
E se ainda ficou com alguma dúvida, comente ou entre em contato conosco.
Créditos: Fonte consultada da PMSP Gestão Urbana SP acessada em 29 de março de 2021. Foto em destaque por Davidson Luna no Unsplash.