Durante a contratação de um laudo de avaliação, como reduzir riscos e ansiedades numa primeira experiência? Igualmente com o laudo em mãos, como confiar que prestará à finalidade contratada? Enfim, veja 5 erros comuns na Avaliação de Imóvel para agir de forma preventiva ou para ter alguns parâmetros de análise.
A avaliação de bens no Brasil é regido pela norma da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas e de instituições como o IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Por isso, são elencados 5 erros comuns na Avaliação de Imóvel em desconformidade com normas técnicas.
Ademais, os erros apresentados são exclusivos para adoção da metodologia de avaliação ‘comparativo direto de dados de mercado’. Porém, independente do tipo de tratamento dos dados de mercado, seja por fatores ou científico.
Anteriormente ao início, a fim de recapitularmos, resumimos a avaliação de imóvel em 6 etapas. 1. Contratação; 2. Solicitação e análise da documentação do imóvel; 3. Vistoria da região, externa e interna do imóvel; 4. Pesquisa de dados de mercado; 5. Cálculo e redação do laudo; e 6. Envio do laudo com o RRT.
Para que saiba mais, veja o que é e como funciona a Avaliação de Imóvel.
Dessa maneira, os erros serão focados nos itens 4. Pesquisa de dados de mercado e 5. Cálculo e redação do laudo. Isto é, atividades que os avaliadores geralmente não interagem com o cliente.
1. Pesquisa de dados fora de contexto de mercado
Em princípio, destaca-se um erro evidente, quando a pesquisa é realizada fora de contexto de mercado imobiliário. Por exemplo, a pesquisa de valor de locação de lojas de rua para a avaliação de lojas de shopping center. E vice-versa.
Em suma, para os lojistas, proprietários e shopping centers, participantes desse mercado, trata-se de um erro óbvio.
2. Data base da pesquisa de dados
Outro ponto importante sobre a pesquisa, é respeitar a data de referência da avaliação do imóvel. Ou seja, deve estar de acordo com a finalidade. Por certo, valores retroativos são mais comuns em processos judiciais e para fins contábeis.
Inclusive, apresentar a data base no Laudo é um requisito mínimo, em conformidade com a norma.
Apesar da pesquisa exigir mais do avaliador, existem alternativas de pesquisa de mercado em data retroativa. Apenas quando forem esgotadas, pode-se optar em aferir um índice de atualização com base no mercado imobiliário local. Mas com cautela, sob risco de distorção do valor da avaliação.
Havendo um dos 5 erros comuns na Avaliação de Imóvel em seu laudo contratado, pode fragilizar sua operação e até expor a prejuízos.
3. Não validar a pesquisa de dados
Em se tratando de uma pesquisa de dados de mercado, é comum observar anúncios em sites e classificados. Contudo, é necessário o avaliador contatar o anunciante e verificar se as informações disponíveis estão corretas e atualizadas. Salvo em pesquisa retroativa, quando não for possível contatar o anunciante.
Por exemplo, é comum imóveis permanecerem em oferta durante meses, podendo sofrer reajustes de valor ao longo do tempo. Às vezes, mesmo após o negócio realizado, o anúncio permanece como atrativo à imobiliária.
4. Cálculo de homogeneização incompleto
São erros de cunho mais técnico, por envolver cálculo. Contudo, é comum serem omitidos do cálculo ou da apresentação do laudo.
No caso de tratamento por fatores, zela-se pela validação e eventual saneamento de fatores no cálculo de homogeneização. Desse modo, propõe-se evitar o efeito inverso, de heterogeneização. Nesse sentido, depende do fator usado, se é obrigatório ou complementar. Bem como do comportamento do fator, aplicado isoladamente ou em conjunto dos demais fatores.
Ao passo que para o tratamento científico, há verificações de pressupostos do modelo. Em geral, a análise apoia-se no software de cálculo, que emite um relatório completo. Independente do modelo estar consistente ou não. Por isso, é necessário verificar a fundo cada pressuposto, conforme recomendam as normas.
Em resumo, à princípio é necessário verificar se o ‘memorial de cálculo’, com essas etapas, foi anexado ao Laudo. Certamente, então torna-se possível a análise técnica do laudo.
5. Apresentação do laudo
Existem itens que, pelas normas, são exigidos apenas no Laudo de Avaliação completo e não no mínimo. Por exemplo, a descrição das variáveis e fatores do modelo. Bem como a identificação dos dados de mercado, utilizados para cálculo, e suas características.
Apesar de não ser obrigatório no Laudo mínimo, a ausência dificulta, e até inviabiliza, a plena compreensão do Laudo por um leigo. Por outro lado, sem os dados de mercado torna impossível verificar plenamente o Laudo e reduz sua transparência.
Ademais, há itens exigidos tanto para o Laudo completo, quanto para o mínimo. Como o memorial de cálculo e o enquadramento no grau de fundamentação e de precisão da avaliação.
Assim sendo, a ausência destas informações torna o Laudo em desconformidade às normas. Portanto, deve ser refeito.
Em conclusão, as etapas de ‘Pesquisa’, o ‘Cálculo’ e a ‘Redação do Laudo’ são vulneráveis a erros.
Através deste texto e antes da contratação, poderá mitigar riscos. Se acaso levantar questionamentos sobre estes procedimentos, demonstrará conhecimento e despertará a atenção do avaliador sobre tais equívocos.
Em contrapartida, caso tenha o laudo em mãos, verifique se não possui esses 5 erros comuns na Avaliação de Imóvel.
Comente algum erro em Laudos que já tenha visto.
Por fim, se precisa de ajuda sobre os 5 erros comuns na Avaliação de Imóvel, comente ou entre em contato conosco.