A celebração de contratos de locação de novas lojas exige pontos de atenções especiais. Por isso, reproduzimos um artigo incrível do advogado especialista, Dr. Daniel Cerveira, com 12 pontos fundamentais. Também adicionamos comentários técnicos de vistoria e avaliação de imóvel.
Os contratos de locação de lojas remete a um tema essencialmente jurídico, de suma importância aos locatários de lojas em Shopping Center e de rua. Por isso, não temos qualquer pretensão em analisar os aspectos jurídicos brilhantemente elencados pelo Dr. Daniel Cerveira.
Nos comentários, objetivamos expor o ponto de vista técnico de como a vistoria e a avaliação de imóvel por arquitetos e engenheiros pode ajudar.
O texto original foi publicado no site Rio Preto News em 8 de dezembro de 2022.
Segue o artigo reproduzido na íntegra. Destacamos 3 dos 12 pontos: ‘1. Vistoria e Análise de Risco’, ‘3. Prazo de Vigência’ e ‘7. Índice de Reajuste do Aluguel’.
12 Pontos Fundamentais dos Contratos de Locação de Novas Lojas
Por Dr. Daniel Cerveira
O mercado varejista, em que pese os desafios atuais, é dinâmico e a abertura de novas operações não para. Selecionei abaixo 12 itens imprescindíveis que os lojistas devem observar nas negociações dos pontos comerciais, lembrando que existem outros pontos igualmente importantes a serem verificados pelos futuros inquilinos:
1. Vistoria e Análise de Risco
Cuida em verificar as condições do imóvel do ponto de vista arquitetônico e estrutural. A análise risco consiste na realização das pesquisas de praxe e exame dos documentos respectivos. Exemplos: CRI – Certidão do Cartório de Imóveis, “Habite-se”, Zoneamento etc.
YAGOME: Para a vistoria, é possível emitir o Laudo de Vistoria de Constatação. Além da análise da segurança, elencamos mais 2 vantagens:
a. Negociar valores sobre a conservação da construção e a necessidade de reparos;
b. Documentar em detalhes os danos antes de entrar no imóvel e, assim, isentar-se dos reparos posteriores (apartado do relatório do corretor, por vezes superficial).
2. Compatibilidade do Custo de Ocupação
Conferir se o valor total do custo de ocupação do imóvel, entenda-se aluguel e encargos, é compatível com o faturamento projetado da futura loja.
3. Prazo de Vigência
A Lei do Inquilinato dispõe sobre a Ação Renovatória de Contrato de Locação, que tem como finalidade garantir a continuidade da relação locatícia, ou seja, tem a função de proteger o fundo de comércio ou empresarial formado pelos comerciantes. Esta ação pode ser ajuizada pelos inquilinos que têm contratos com prazo de 60 meses ou mais, ou contratos somados por prazos determinados que atinjam 60 meses ou mais, independentemente do pagamento ou não de “luvas”. Assim, como regra, interessa aos locatários firmarem contratos pelo prazo mínimo inicial de 60 meses.
YAGOME: Na renovação do contrato, há 2 fatores que ajudam na negociação prévia dos valores:
a. A garantia do direito à renovação do contrato, com especial atenção ao prazo para ingresso da ação, pois afasta a possibilidade de substituição do locatário;
b. Conhecer o valor atual da loja no mercado imobiliária, seja de rua ou de Shopping Center, através de uma avaliação confiável.E ingressando com a ação, o laudo fundamenta o valor pleiteado. Já na avaliação pericial, há a ajuda do assistente técnico judicial. Um arquiteto ou engenheiro civil emite quesitos, acompanha e analisa o trabalho do perito em benefício da parte contratante.
4. Cessão, Sublocação e Comodato
A Lei de Locações veda a cessão/transferência, sublocação e comodato do imóvel, sem prévia autorização do locador. Assim, eventuais operações desta natureza devem estar previamente permitidas no contrato de locação ou amparadas por autorização do locador em instrumento próprio. Do ponto de vista dos lojistas, é sempre favorável incluir cláusula que permita as 3 hipóteses destacadas, especialmente para facilitar a eventual “venda do estabelecimento comercial”.
5. Multa Rescisória
A legislação permite a rescisão antecipada e imotivada do contrato de locação por iniciativa dos inquilinos, o que acarretará na incidência da multa rescisória em favor do locador ou, estando omisso no contrato o valor da multa, será devida a penalidade arbitrada pelo juiz. Normalmente, os contratos também preveem penalidade para as hipóteses de infração contratual. Assim, cabe ao locatário negociar o valor da multa pela rescisão antecipada, ou eventual isenção, além da penalidade por infração contratual. O valor equivalente a 3 aluguéis proporcionais é o adotado comumente nas negociações.
6. Luvas ou Res Sperata
As “luvas” ou res sperata são legais e dependem de negociação entre as partes. Normalmente, os locadores exigem o pagamento das “luvas” quando os contratos de locação são de 5 anos ou mais. A orientação neste ponto é tentar afastar a cobrança ou incluir que o seu pagamento será proporcional ao período de ocupação no imóvel.
7. Índice de Reajuste do Aluguel
Apesar de não ser uma obrigação prevista em lei, é praxe os contratos de locação determinarem que os aluguéis sejam reajustados por meio de indexador e data-base definida. Em que pese a variação dos índices variar a cada período apurado, sob a ótica dos inquilinos, recomenda-se usar o IPCA-IBGE ou outro da família dos IPCs, visto serem mais estáveis e acompanharem os preços dos produtos e serviços destinados ao consumidor final. Os IGP-M ou IGP-DI, ambos conferidos pela Fundação Getúlio Vargas, por outro lado, muito embora serem muitas vezes utilizados, apresentam grande volatilidade, em fundação de ser muito impactado pela variação dos preços do atacado.
YAGOME: Os índices interferem na avaliação de lojas em shopping center. Os valores contratuais obtidos na pesquisa de dados devem ser atualizados para o cálculo avaliatório, segundo preza a norma da ABNT NBR 14653.
8. Carência
Os locatários devem sempre buscar combinar com seus locadores a concessão de carência no pagamento do aluguel e encargos pelo menos para o período de reforma no imóvel, como é usual no mercado.
9. Benfeitorias
A Lei do Inquilinato estabelece que, salvo outra previsão estipulada no contrato de locação, as benfeitorias necessárias realizadas pelo locatário, mesmo que não autorizadas pelo locador, e as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. É comum os locadores exigirem em contrato que todas as benfeitorias não sejam indenizáveis e não permitam a retenção. Assim, dependendo das obras a serem efetuadas e outros fatores, é justificável a negociação de cláusula que trata de indenização sobre eventuais benfeitorias realizadas.
10. Cláusula de Vigência
A inserção da cláusula de vigência, disposta no artigo 8º da Lei do Inquilinato, garante ao inquilino o respeito ao contrato pelo eventual adquirente do imóvel. Com a respectiva cláusula, o contrato de locação deverá então ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. Vale lembrar que, se não ocorrer o despejo, em vista da venda do imóvel, o locatário não terá direito a indenização, tanto em face do antigo locador, como contra o adquirente do bem.
11. Direito de Preferência
A Lei do Inquilinato garante o direito de preferência ao locatário, na hipótese de o locador desejar vender o imóvel locado. Para ser possível anular eventual venda do imóvel sem a observância do direito de preferência, o contrato de locação deve estar averbado junto à sua matrícula.
12. Seguro Obrigatório
Por parte dos senhorios exigem a contratação de seguro por danos no imóvel por parte do locatário ou o seu reembolso. Importante verificar com antecedência a possibilidade de ser realizado o seguro exigido pelo locador e o seu custo, bem como lembrar de sempre renová-lo, com a finalidade de evitar a caracterização de infração contratual.
Daniel Cerveira é advogado, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados, autor do livro “Shopping Centers – Limites na liberdade de contratar”, São Paulo, 2011, Editora Saraiva. consultor jurídico do Sindilojas-SP, pós-graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV/SP) e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e atuou como professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ, MBA em Gestão em Franquias e Negócios do Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração e Pós-Graduação em Direito Empresarial da Universidade Presbiteriana Mackenzie.
Conclusão
Então, se precisa avaliar uma loja ou de um Assistente Técnico para ação renovatória de locação ou revisional de aluguel, solicite um orçamento!
Além disso, preparamos esse artigo sobre as particularidades na Avaliação de Loja em Shopping Center.
Assim sendo, se ficou com alguma dúvida sobre a avaliação de imóveis para contratos de locação de lojas, comente ou entre em contato conosco.
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