Os contratos de locação de lojas em Shopping Center possuem particularidades que precisam ser analisadas durante a avaliação. Conheça algumas aspectos e saiba como trata-los para uma avaliação mais assertiva.
A avaliação de Loja em Shopping Center é uma demanda usual na produção de prova pericial em ações renovatórias de locação ou revisional de aluguel. Porém, os procedimentos podem diferir até mesmo de lojas de rua.
Dividiu-se este artigo em duas partes. Nesta primeira parte abordamos a vistoria, a coleta de dados, a data base e a atualização dos dados.
Na segunda parte, abordaremos os tipos e características dos valores contratuais.
Cabe esclarecer que não há pretensão de esgotar o tema. De fato, são muitas as especificidades para este objeto de avaliação.
Ademais, a metodologia avaliatória presumida neste artigo será o usual Comparativo Direto de Dados de Mercado, independente do tratamento.
Então, detalha-se alguns pontos gerais:
A Vistoria
A vistoria tende a ser mais rápida quando comparada à loja de rua. Explica-se.
A locação da loja no Shopping Center visa apenas a ‘casca’. Durante a instalação, o lojista usará o padrão visual da marca e ao término, deve devolver apenas a ‘casca’.
Além disso, não é objetivo da perícia a retificação da área bruta locável, salvo se especificado na ação. Portanto, é dispensável medir o imóvel, pode-se adotar a medida contratual e da planta do pavimento.
A Coleta de Dados Comparativos
Sempre que possível, a coleta deve ocorrer no mesmo empreendimento. Os Shopping Centers e as lojas de rua possuem atributos únicos, devido à localização, público alvo, administração e outros. O que justifica a dificuldade em transpor tais diferenças com precisão.
Assim, somente se comprovada a inexistência de dados comparativos no mesmo empreendimento, o avaliador pode validar a transposição ou outros parâmetros fundamentando em estudos.
A Data Base e a Atualização dos Dados
A referência da data base da pesquisa e do cálculo avaliatório varia segundo a finalidade, destacada as principais a seguir.
Para ações renovatórias, é a data da vigência do novo contrato. Ou seja, o dia seguinte ao término do contrato em renovação. Já para ações revisionais de aluguel, é a data de citação do Requerido. Além destas, recomenda-se combinar junto ao cliente na contratação.
De qualquer forma, a pesquisa deve refletir a realidade do empreendimento na data da avaliação. Assim, o ideal é coletar contratos que iniciam próximo da data base.
Além disso, é necessário atualizar os dados para o cálculo. Tal critério consta no subitem 11.4.1.2 da norma da ABNT 14.653-2:2011. Embora não defina o tratamento exato, sugerimos atualizar os valores contratuais como descrito pelos profs. arq.ª Mônica D’Amato e o eng.º civil Nelson Alonso.
Desta forma, o procedimento consta no livro ‘Imóveis Urbanos – Avaliação de Aluguéis’, 4ª edição pela editora Leud, item ‘4.2.3 A atualização como elemento de aferição’. No livro, indicam que a referência de atualização é o aniversário da data base, compatível com os patamares contratuais.
Assim sendo, o procedimento é melhor ilustrado no exemplo do livro a seguir:
Afinal, segundo a Lei do Inquilinato, a periodicidade mínima para o reajuste de aluguéis por índice inflacionário é de 12 (doze) meses.
Por fim, permanece necessário eventuais tratamentos adicionais, como para o escalonamento e os aluguéis adicionais.
Conclusão
Encerramos essa primeira parte com alguns pontos específicos no contrato de locação de lojas em Shopping Center. Mas, ainda há pontos importantes a serem abordados na segunda parte, como o AMM, aluguel percentual, CTO, CMM e outros estabelecidos em contrato.
Através do IBAPE-SP, estamos coordenando a elaboração de uma cartilha de Avaliação de Loja em Shopping Center. Nela elencamos as boas práticas, discutidas e pacificadas, com colegas especialistas que atuam na área. A previsão de lançamento é no ano de 2023 e a distribuição será gratuita.
Então, se precisa de um Assistente Técnico para ação renovatória de locação ou revisional de aluguel, solicite um orçamento!
Todavia, se ficou com alguma dúvida sobre a avaliação de loja em Shopping Center, comente ou entre em contato conosco.
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