Os contratos de locação de lojas em Shopping Center possuem particularidades que precisam ser analisadas durante a perícia de avaliação. Conheça algumas sobre os valores contruais e saiba como trata-los para uma avaliação mais assertiva.
A perícia para avaliação de Loja em Shopping Center é uma demanda usual na produção de prova pericial em ações renovatórias de locação ou revisional de aluguel. Porém, os procedimentos como a pesquisa e o tratamento dos dados diferem até mesmo de lojas de rua.
Na primeira parte do artigo abordamos a vistoria, a coleta de dados, a data base e a atualização dos dados. Já nesta segunda parte, abordaremos os diferentes tipos e características de valores que podem ser acordados nos contratos de locação em Shopping Center.
Cabe esclarecer que não há pretensão de esgotar o tema. De fato, são muitas as especificidades para este objeto de avaliação.
Ademais, a metodologia avaliatória presumida neste artigo será o usual Comparativo Direto de Dados de Mercado, independente do tratamento.
Então, demonstra-se alguns pontos sobre os valores contratuais:
Aluguel Percentual e AMM
Em geral, existem 2 tipos de aluguéis recorrentes nos contratos de Shopping Center.
O Aluguel Percentual que remunera a locação com base em um percentual sobre o faturamento do lojista. O contrato estabelece o percentual e não será objetivo da perícia, salvo se especificado.
E para garantir uma remuneração mínima ao Shopping Center, independente do desempenho do Lojista, é acordado também o Aluguel Mínimo Mensal – AMM. Destaca-se que o objetivo usual da avaliação das lojas, inclusive em perícias, é o cálculo exclusivo do AMM.
Por exemplo: o lojista possui um aluguel percentual de 5% e um AMM de R$ 10k. Então, se o faturamento mensal foi abaixo de R$ 200k, pagará o AMM de R$ 10k. E se faturar R$ 300k, pagará de aluguel 5% do faturamento, ou seja, R$ 15k, valor acima do AMM.
Em ambos os casos, o usual é o pagamento das despesas condominiais e do Fundo de Promoção e Propaganda – FPP à parte. Tais valores não serão objetivos da perícia, salvo se especificado.
CTO ou CMM
Tais siglas significam Custo Total de Ocupação – CTO e Contribuição ou Custo Mensal Mínimo – CMM. Embora hajam variações, basicamente substituem o AMM ao representarem um valor único de Aluguel + Despesas Condominiais + FPP.
Por isso, é importante não misturar contratos de AMM com CTO ou CMM sem tratamento na amostra.
13º Aluguel e Aluguéis Adicionais
Eventualmente, é previsto em contrato o pagamento do 13º aluguel em dezembro ou de aluguéis adicionais ao longo do ano. Sugere-se o tratamento de tais valores sobre o montante total pago durante a vigência contratual da amostra e do imóvel avaliando.
Escalonamento
Outra eventualidade, é o acordo prévio de diferentes faixas de valores a serem pagos ao longo da vigência contratual. São os aluguéis efetivamente pagos, mesmo se descritos como valores descontados. Mas não se confundem com os reajustes inflacionários estabelecidos em contrato.
Sugere-se o tratamento através da média ponderada dos valores e posterior atualização por patamar à data base avaliatória. Dessa forma, anula-se as diferenças dos patamares e garante a isonomia entre as partes.
Conclusão
Finalizamos então a apresentação de alguns pontos específicos no contrato de locação de lojas em Shopping Center. Mas, como antecipado, o tema ainda não esgotou e está em constante desenvolvimento.
Através do IBAPE-SP, estamos coordenando a elaboração de uma cartilha de Avaliação de Loja em Shopping Center. Nela elencamos as boas práticas, discutidas e pacificadas, com colegas especialistas que atuam na área. A previsão de lançamento é no ano de 2023 e a distribuição será gratuita.
Então, se precisa de um Assistente Técnico para ação renovatória de locação ou revisional de aluguel, solicite um orçamento!
Contudo, se ficou com alguma dúvida sobre a perícia para avaliação de loja em Shopping Center, comente ou entre em contato conosco.
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