Discute-se sobre a importância da Cartilha Diretrizes Básicas para Avaliações de Locações em Shopping Centers lançada pelo Ibape-SP em 2023.
As avaliações de locações em Shopping Centers possuem particularidades que extrapolam a avaliação de imóveis urbanos usuais. Por isso, é comum observar erros simples que tornam imprecisos os tratamentos e os resultados.
E estes erros podem perpetuar ao longo da vigência contratual, prejudicando as partes envolvidas.
Então, expõe-se comentários técnicos sobre a aplicação e o desenvolvimento da cartilha. Afinal, o documento foi coordenado e co-relatado pelos Arq. Leandro Yagome, presente autor deste artigo, e pelo Eng. Civil Rodrigo Salton Leites. Além da grata relatoria, revisão e colaboração de professores e membros do Ibape-SP.
Assim, desenvolveu-se a cartilha destinada aos Arquitetos e Engenheiros Civis avaliadores. E por tratar o assunto com linguagem técnica, presume-se o conhecimento prévio em avaliação de bens do tipo imóveis urbanos.
Ademais, a distribuição da cartilha é gratuita e a versão digital está disponível no site do Ibape-SP neste link.
Por que da cartilha?
Observou-se uma demanda técnica urgente e recorrente dos avaliadores. Sendo, na grande maioria, de peritos ou de assistentes técnicos em ação renovatória de locação e revisional de aluguel de lojas em Shopping Centers.
E justifica-se na falta de bibliografia sobre o tema. Por isso, a necessidade do nivelamento de conhecimento e da homogeneização de critérios entre os atuantes. E dessa forma, sanar os erros frequentes e reduzir as discrepâncias nos resultados apresentados nos laudos periciais e pareceres técnicos.
E como foi desenvolvida?
Houve contribuições ao longo de 6 reuniões online da Câmara de Avaliações do Ibape-SP, com até 60 participantes, e discussões no grupo online do estudo.
E na cartilha imperou o foco nas pautas convergentes. Então, houve a sugestão de diversos pontos fruto de casos cotidianos destacados pela experiência dos participantes. E alguns foram identificados como polêmicos, cuja a interpretação das normas e das boas práticas podem levar a tratamentos e resultados divergentes.
Por isso, em se tratando de diretrizes básicas, optou-se neste momento pela exclusão dos pontos controversos. Porém, no futuro espera-se a análise destes temas fundamentada sobre dados de mercado e cálculos para novas publicações.
Através da divulgação da cartilha, objetiva-se a melhoria das avaliações de locações por Arquitetos e Engenheiros Civis de São Paulo e de todo o Brasil.
E o que foi abordado?
Dentre os 5 principais temas abordados na cartilha, em resumo estão:
• As principais Finalidades e Objetivo desse tipo de avaliação. Geralmente, para fins judiciais em ações renovatórias e revisionais, como já mencionado. Além do esclarecimento das características do objetivo esperado para tais finalidades.
• Os Tipos de Lojas existentes na composição do Shopping Center, segundo critérios como função, área e segmento. Adotou-se o padrão do ‘Plano de Mix’ de 2022/2023 da Associação Brasileira de Shopping Centers – Abrasce.
• A principal Metodologia avaliatória, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Elencou-se as particularidades no tratamento de homogeneização por Fatores e o Científico, através da inferência estatística.
• As minúcias sobre a Coleta de Dados. A exemplo, evitar diferentes empreendimentos na amostra. Além da responsabilidade do profissional sobre a documentação frente à Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais – LGPD. E também, um exame das modalidades e valores observados nos Contratos de Locação.
• E por fim, o necessário Cálculo de Atualização dos valores pesquisados, segundo preza a norma da ABNT NBR 14653-2 para Avaliação de Bens do tipo Imóveis Urbanos.
Conclusão
Assim sendo, é uma leitura imprescindível para quem já atua ou gostaria de atuar com este tipo de avaliação. Afinal, os contratos de locação em Shopping Centers diferem das lojas de rua, o que interfere diretamente na avaliação.
Logo, torna-se possível entender o tratamento e o resultado esperado pelas partes.
Então, se ainda ficou com alguma dúvida sobre avaliações de locações em Shopping Centers, comente ou entre em contato conosco.
E, se quer entender melhor como funciona a Avaliação de Loja em Shopping Center, veja aqui.
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